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小產權房一轉正 樓價立馬跌？
專傢認為，道阻且長，就算現有小產權房入市，影響也不會太大
過去這一周，一些商品房業主和小產權房房主有些糾結。一切皆因官方高層智囊機構---國務院發展研究中心近期首次向社會公開為十八屆三中全會提交的"383"改革方案，方案建議允許農村集體土地進入非農用地市場；對已經形成的"小產權房"有條件轉正。在一些市民看來，這"狠狠打瞭遵紀守法購房者一記響亮的耳光"......各種爭議聲中，人們期待將於本月9日召開的十八屆三中全會，撥開迷霧。
想要轉正並不容易
事實上，這十多年來，國內多地對於小產權房一直處於承認與否認之間，態度曖昧。各地對小產權房的不同處理方式和結果，印證它的轉正並非易事。
深圳去年4月公佈《住房建設規劃2012年度實施計劃》提出將"試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道"，同年7月下旬東部海濱的大鵬新區的違建"泰源珠寶生態科技創意園"一度被傳出轉正，但後被官方辟謠屬於誤傳，該項目也被立案查處。
去年9月，北京市國土局首次公佈自2008年以來在建在售的79個小產權項目，沒收建築物面積240.92萬平方米，收繳罰款2408.86萬元，拆除建築物面積2.23萬平方米。廣州去年全年清拆違法建築98.5萬平方米，但新增違法建築140萬平方米。今年截至6月，廣州全市，清拆違法建築2039宗，總面積達60多萬平方米；而重災區白雲區已拆除違法建築550宗，拆除面積約45.9萬平方米。
有關數據顯示，全國小產權房竣工建築面積僅"十一五"期間就達2.83億平方米，到目前全國總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計算，相當於全國有7000萬套小產權房，以每戶人傢住三口人計算，相當於居住瞭2.1億人口。
"我們的法律規定小產權房是違法的，但客觀上又有大量存在，有的是明令禁止後蓋的。"中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，在禁止之前建的小產權房是可以承認合理，"但禁止後建的怎麼辦？"他說，如果過去建的小產權房統統認定合理的話，那會把違法的也認定合理，這個問題一直困擾著有關部門，若長期發展下去不理會是個大問題。
"從改革方向說，農村的土地和國有土地都是建設用地，法律問題造成這個不合理。從土地制度來說，城鄉土地應該一體化，應該實行同地段同等待遇，但是現在城市用地在政府征用過後地價高，農民的地價就低。"顧雲昌認為，目前打算將小產權房轉正，需要補交土地出讓金，但怎麼交又需要界定權衡，"按現在實際土地價人傢會不願意交，交得少瞭他們又會占便宜瞭，而且有些是明目張膽違建的又該怎麼辦？"
在合富輝煌首席分析師黎文江看來，小產權房轉正在短時間內無法實現。
"按照土地管理法小產權房屬於農村集體所有土地，它的改革要經過人大同意，目前還隻是國務院發展研究中心的提議，而它的實行還得涉及很多方面的協調、認證，或許試點先行也有可能。"黎文江認為，小產權房轉正不是常務委員會就能通過，還得經過人大討論，但人大會議今年才開過，隻能等到下一屆人大會議，"我覺得要五年之後才有可能有一個初步方案"。
"小產權合法化不是簡單地補地價就行，它要進入城市還得水電、道路、教育配套等一系列問題都有統一的規劃和手續，而不是像計劃生育超生那樣補交錢就行。"廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，小產權房不合法不合規，其轉正的風險非常大也非常復雜，不能急，應該逐步解決。
轉正後或也起糾紛？
廣東環宇京茂律師事務所主任何培華認為，即便小產權房轉正，但事後也難免起糾紛。
"補交土地出讓金這筆錢該由誰來出？"何培華說，如果土地出讓金由開發商來交，但第二順位房貸銀行基隆貸款代辦信貸年息有開發商跑路瞭就得由全體業主來簽，一棟小產權房有幾千平方米還有公攤面積，其中各方必有聲音。而且，難免會有小業主認為房子已買，補出讓金該由開發商來出；但開發商也會認為，房子已賣出去，應該由小業主來補交。
何培華表示，他曾見過一些小產權房的合同，有的合同有明確涉及國傢征收、賠償的約定，但有的則是沒有任何約定，"如果此前在合同中有約定還好說，但沒約定就肯定會起糾紛"。
去年底以14萬元買瞭白雲區大源村一套二手40多平方米小產權房的白領李正(化名)坦承，他的合同中沒有對拆遷補償或征收等問題做出約定，"那個合同其實都是糊弄一下買傢的"。而在2011年8月買瞭天河區龍洞一小產權房的黃忠(化名)則對補交土地出讓金轉正頗為不屑，"價格合理就交，不合理我就不交，反正我買得也便宜，我又不在乎有沒證"。
在很多人看來，小產權房就是樓市中的一個燙手山芋。但在這一次三中全會召開之前，中國官方高層智囊機構國務院發展研究中心仍是在"383"改革方案總報告中大膽提出瞭要改革小產權房，建議有條件將其扶正。
但就具體何時開展，何時有望實施，國務院發展研究中心農村部部長韓俊前些天在接受南都記者電話采訪中表示"無可奉告"，"你等三中全會一召開就知道瞭"。
兩大焦點
土地出讓金如何補交？
按以前的價格還是目前市價？
作為小產權房轉正的最重要的一環，有關土地出讓金的補交方式，業界說法不一。"現在國內設計的住宅壽命都按50年做，那些小產權房有的可能連消防設計、樓宇結構承重等都有問題，質量也不好。"傢和地產集團副總裁張建勛認為，小產權房若要轉正應符合現有的商品住宅驗收規范後，政府再根據其實際情況做一個評估，再按實際評估價來征收土地出讓金。
知名財經評論傢葉檀認為，"最起碼要按照當時的土地價格來補交"。顧雲昌則認為，"應比房改房的標準多一點，比現行市場價交得少一點，從兩者間找一個平衡點"。
黎文江認為，基本大方向應參照小產權房的建設年限，並參照現行商品房價格的百分比來交，並建議召開專傢聽證會。中原地產項目部總經理黃韜則認為，應按地塊周邊現行的最新標準地價來補交。
轉正對樓市影響有多大？
樓市跨掉？隻沖擊二手市場？
就小產權房轉正，專傢們褒貶有之。不少人認為會致房價下降，但也有人認為對樓市影響不大。黃韜認為，"以目前的小產權房供應量，一轉正樓價肯定會馬上一跌而下，就等著樓市跨掉"。
不過，黎文江認為，現有的小產權房實際占比不多，而政府既然考慮轉正肯定會遏制以後再建小產權房，那以目前的小產權房上市，也就隻能對二手樓市產生影響。加之大部分小產權房現被居住著，真正流通到市場的應該還是很少一部分，加之其環境和房屋質量不太好，對二手商品房的沖擊也有限。
顧雲昌認為，總體來說，中國的房地產市場需求還不斷產生，小產權房加入令供求關系改變，屆時房價增速會放慢，但隻要經濟不出問題，房價還會往上走，隻是趨勢放穩。他認為，在缺乏投資渠道，貨幣寬松不斷增發的國內，在小產權房入市後，房產投資保值增值的需求仍然存在，"越是大城市越是需求旺"。
"小產權房新增量如果允許入市，那會對樓市有天翻地覆的影響，但現在是解決存量的小產權問題。"葉檀認為，如果存量小產權房入市補交的土地差價與市場價差不多，那就不會對現有樓市產生影響。
黎文江認為，房價並不是土地制度改革能降下來的，不是通過農村土地，而是通過長效機制，將供應結構改變才可以。
聲音
這個政策短期內如1-2年裡很難實現，因為涉及整個法律框架。即便實施，對市場的影響也有限，像一線城市，小產權房放開，隻是外圍區域中低檔次住宅供應增加，對整體市場的影響很有限。
---龍斌(合富置業首席分析師)
如果真計劃轉正，應該要做好事前保密工作，否則小產權房會出現搶建、搶105年勞工貸款購的混亂後果。畢竟這個便宜也太大瞭。
---鄧浩志(方圓地產首席分析師)
我覺得要五年之後才有可能有一個初步方案
---黎文江(合富輝煌首席分析師)
采寫：南都記者 邱永芬
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-01/08373687145.shtml
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